İzmir evleri satılık kiralık ev daire yazlık villa

GAYRIMENKUL ALIRKEN
NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

Faiz oranlarının düşmesi, dövizdeki iniş ve çıkışlar, bankaların mevduata tanıdığı yüzde 100’lük güvencenin kalkması tasarrufçuları tekrar gayrimenkule yönlendirdi.

2004’de, gayrimenkul fiyatları ve satışlarında belirgin bir artış göze çarpıyor. Gayrimenkul alırken, dikkat edilmesi ya da bilinmesi gereken önemli noktalar var.

EMLAKÇI, TAPU VE PARA
1- Emlakçı Avantajı:
Gayrimenkulü, bir emlakçı kanalıyla almakta yarar var. Kuşkusuz bu emlakçıyı dikkatle seçmeli örneğin, belli bir işyeri olan, çevrede dürüst ve profesyonel çalışmasıyla tanınan biri olmalı. Emlakçı, alacağınız gayrimenkulün özellikleri konusunda size yardımcı olabileceği gibi, diğer bilgi ve belgelere de, kolayca ulaşıp, size iletebilir. Örneğin, alacağınız gayrimenkulün elektrik, su, yakıt gibi geçmişten gelen onarım, çevre düzenleme ve aidat borcunu araştırmanızda, şufa hakkı boyutunda emlakçı size yardımcı olabilir. Bazı eksikliklerin örneğin hidrofor, kombi vs.nin tapu öncesi ya da sonrası tamamlanmasında, bunu belli güvencelere bağlayabilir (Bkz. Şükrü KIZILOT ve Ark., Gayrimenkul Rehberi, Yaklaşım Yayınları, Ankara 2004).

2- Tapu Kayıtları:
Alacağınız gayrimenkulün, size gösterilenin aynısı olup olmadığını, tapudan araştırabilirsiniz. Alacağınız gayrimenkulün tapu kayıtlarına bakmanızda yarar var. Özellikle, ipotek ya da haciz olup olmadığı, teminat olarak gösterilip gösterilmediğinin araştırılmasında yarar var. Alacağınız gayrimenkulün tapusu, ’kat irtifaklı arsa tapusu’ ise bu sakıncalı. Kat mülkiyeti tapusu bulunmayan, iskanı olmayan ve hisseli tapuları tercih etmeyin. İleride, ciddi sorunlar çıkabilir. Özellikle, işyeri alanların, belediyeden de projeye aykırı inşaat, iskan sorunu vb. durumların da araştırılması yerinde olur.

3- Komşular:
Halk arasında kullanılan "Ev alma komşu al" diye bir söz var. Bazen karşı komşu ya da bitişik komşu sizi evi aldığınıza, alacağınıza pişman edebilir. O nedenle, komşuları da araştırmayı ihmal etmemeli...

4- Paranın Ödenmesi:
Bu tarafların birbiri ile olan yakınlığı ve güveni ile de ilgili. Bankaya bloke edilip, tapuya bağlı ödeme yapılabileceği gibi tapu işlemi imza aşamasına geldiğinde, tapuda da bloke çekle ya da nakit olarak ödenebilir.

VERGİLER VE HARÇ

1- Eski Vergi Borcu:
Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, yeni alıcı da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, gayrimenkul alırken, geçmiş yıl emlak vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı, ödenen makbuzların fotokopileri alınmalı. Satıldığı yılın emlak vergisi de, eski sahibi tarafından ödeneceğinden, buna da dikkat edilmeli (Emlak V.K. Md.30/son).

2- Gayrimenkulün Tapu Değeri:
Gayrimenkulün, tapu harcına esas değeri, normal alım-satım değeridir. Ancak gayrimenkulün 2003 yılına ilişkin emlak vergisi değerinin, 2004 yılında, en az yüzde 14,25 yani yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılması gerekiyor (Harçlar K. Md. 63, Emlak V.K. Md.29). Yükseltilen değer üzerinden de hem alıcı hem de satıcı binde 15’er oranında "tapu harcı" öderler. Örneğin 50 milyar TL değerindeki ev için alıcı 750, satıcı 750 milyon TL harç öder.

3- Emlak Vergisi Bildirimi:
2004 yılında gayrimenkul alanların, 2004 yılı sonuna kadar, ilgili belediyeye ?Emlak Vergisi Bildirimi? vermeleri gerekiyor. Yılın son 3 ayı içinde (örneğin 1 Ekim 2004?ten sonra) alınması halinde ise, emlak vergisi bildirimi, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren "üç ay içinde" verilecek (EVK Md. 23). Emlak vergisi 2005 yılından itibaren ödenecek.

4- Gelir Vergisi:
Gayrimenkul, satın alındığı tarihten itibaren ’dört yıl içinde satılırsa’ elde edilen kazancın "değer artış kazancı" olarak beyan edilip, yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi ödenmesi gerekir (GVK Mükerrer Md. 80/6). O nedenle, aldığı gayrimenkulü dört yıl içinde satması sözkonusu olanlar, tapudaki alış bedelini düşük göstermekten kaçınmalılar.